Morar | Direito Real de Habitação Duradoura é estrela da Nova Geração Políticas de Habitação

O Conselho de Ministros aprovou em fevereiro um conjunto de diplomas que visa consolidar a estratégia definida no âmbito do programa Nova Geração de Políticas da Habitação. Com esta iniciativa legislativa, o Governo liderado por António Costa tem em vista “a melhoria da qualidade de vida das populações, a revitalização das cidades e a promoção da coesão social e territorial” e decorre da “prioridade que o Governo atribui à habitação e à melhoria do mercado habitacional”.

O Decreto-Lei que cria o Direito Real de Habitação Duradoura (DRHD), agora aprovado, constitui uma novidade no panorama legislativo português. Visa proporcionar às famílias uma solução habitacional estável, permitindo-lhes manterem a sua residência permanente numa habitação por um período vitalício, mediante a entrega, ao proprietário, de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato.

Com esta medida, o morador – titular do DRHD – passa a ter o direito de residir toda a vida numa habitação, podendo, contudo, renunciar ao contrato em qualquer momento; diminui também a sua necessidade de endividamento face à opção de compra de habitação própria; confere-lhe o direito à devolução, total ou parcial, da caução por ele entregue, em função do tempo de permanência na habitação; permite-lhe hipotecar o DRHB, se precisar de crédito para financiar a caução.

O proprietário, por sua vez, passa a ter mais capital disponível, sem que isso implique vender o seu património; usufrui de uma rentabilidade estável e uma redução de encargos com a gestão do seu património; reduz-se o risco de incumprimento pelo morador por via da caução entregue por este e que deverá representar entre os 10% e os 20% do valor do imóvel.

Se o morador permanecer apenas durante dez anos na casa, o valor da caução será totalmente devolvido pelo proprietário. A partir dos dez anos, a mesma caução será descontada 5% ao ano, o que faz com que, a partir dos 30 anos de habitação, o morador já não tenha direito a qualquer caução, salvaguardando o facto de que o contrato estará em vigor até ao final da sua vida. Pretende-se, desta forma, oferecer melhor oferta de habitação e maiores garantias de estabilidade para as famílias.

O Programa do Arrendamento Acessível (PAA), por seu turno, é de adesão voluntária e tem por objetivo promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos e compatível com os rendimentos das famílias.

Pretende dar uma resposta às necessidades habitacionais das famílias, cujo rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades.

Esta medida visa incentivar a oferta de habitação para arrendamento a preços reduzidos, não só mediante a isenção de tributação sobre os rendimentos prediais – como contrapartida à redução do preço de renda – mas também por via da redução do risco associado aos contratos celebrados no seu âmbito. O PAA contribui, portanto, para uma maior atratividade, segurança e estabilidade do setor do arrendamento habitacional.

O PAA pode ser aplicado no âmbito de programas municipais, contribuindo desta forma para o desenvolvimento da oferta pública de arrendamento acessível nos respetivos concelhos.

O Regime Especial de Seguros de Arrendamento, no âmbito do PAA, tem por objetivo promover a criação de uma oferta de seguros adequada aos contratos de arrendamento a celebrar no âmbito do PAA, reforçando, por esta via, as vantagens da adesão ao mesmo.

Esta medida garante aos arrendatários uma proteção contra situações involuntárias de quebra de rendimentos e, aos proprietários, o pagamento das rendas em falta e uma indemnização em caso de danos na habitação.

O facto de estes seguros serem obrigatórios no âmbito do PAA constitui uma oportunidade para a redução dos custos e para a melhoria e aperfeiçoamento da oferta de seguros de arrendamento existentes, contribuindo assim para uma maior segurança no arrendamento em geral.

Este Decreto-Lei resultou de um trabalho articulado entre os diversos agentes do sector, de modo a assegurar o desenvolvimento de uma oferta de seguros que respondam aos requisitos de cobertura e de custo desejados.

Esta medida legislativa altera as regras aplicáveis na Execução de Obras Coercivas, mesmo no que se refere à intimação para a execução das mesmas, nomeadamente para corrigir as más condições de segurança ou salubridade das casas e nos casos em que os proprietários não cumpram o seu dever legal.

Este Decreto-Lei prevê, assim, uma atuação nas diversas fases do procedimento que podem conduzir à Execução de Obras Coercivas: notificação para a intimação de ato devido; tomada de posse para execução de obra coerciva; criação de mecanismos legais que permitam o ressarcimento de todas as despesas incorridas na execução de obras coercivas, por uma autoridade administrativa.

Esta medida prevê que seja dado às autarquias um poder acrescido e mais célere para a realização de obras coercivas em prédios que se encontram devolutos.

Em caso de incumprimento, por parte dos proprietários, as autarquias poderão proceder ao arrendamento forçado desses imóveis até serem ressarcidas do valor em dívida das obras que financiaram.

Foi também aprovado, no mesmo Conselho de Ministros, o Decreto-Lei que procede ao Agravamento da Tributação dos Imóveis Devolutos em zonas de pressão urbanística.

Este diploma prevê, assim, a possibilidade dos municípios agravarem significativamente a elevação da taxa de IMI já existente para imóveis devolutos.

A medida introduz o conceito de zona de pressão urbanística, associando-o a áreas em que se verifique uma dificuldade significativa de acesso à habitação, seja por a oferta habitacional ser escassa ou desadequada ou por essa oferta ser disponibilizada a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares, sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos.

Esta delimitação é efetuada pelos municípios, através de indicadores objetivos relacionados, por exemplo, com os preços do mercado habitacional, rendimentos das famílias ou carências habitacionais detetadas.

Paralelamente, aperfeiçoa-se o regime relativo à classificação dos prédios urbanos ou frações autónomas como devolutos, essenciais para melhorar a eficácia do sistema.

Na mesma altura, o Conselho de Ministros aprovou ainda a Portaria que atualiza os parâmetros de área e de custo a que deve obedecer a promoção de Habitação de Custos Controlados (HCC).

Esta portaria revoga um diploma anterior, com 22 anos, de modo a ajustar os parâmetros face à evolução ocorrida no setor da habitação e incentivar a promoção de HCC nas zonas de mais procura de habitação, servindo assim como instrumento regulador do mercado.

Esta Portaria tem um âmbito alargado, permitindo que a HCC possa ser promovida, não só através da construção nova, mas também da reabilitação de edifícios destinados à venda ou ao arrendamento, praticando preços acessíveis.

A Portaria prevê também uma majoração dos limites máximos de custo no caso de edifícios com elevado desempenho ambiental.

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